Qu’est-ce qu’un IGH ?

IGH est l’acronyme d’Immeuble de Grande Hauteur. Il désigne un bâtiment soumis à une réglementation de sécurité spécifique en raison de sa hauteur.

En France, un immeuble est classé IGH lorsque le plancher bas de son dernier étage dépasse 28 mètres pour les bâtiments professionnels (bureaux, commerces, hôtels) ou 50 mètres pour les immeubles d’habitation. Cette hauteur correspond environ à 8 étages pour les bâtiments professionnels.

Au-delà de 200 mètres de hauteur, on parle d’ITGH (Immeuble de Très Grande Hauteur), avec des normes encore plus strictes. En France, on compte environ 112 IGH toutes catégories confondues, dont la Tour First à La Défense (231 mètres) et la Tour Montparnasse (210 mètres).

Les différentes classes d’IGH

Les IGH sont classés selon leur usage professionnel :

GHW : immeubles de bureaux (la catégorie la plus courante dans le tertiaire). On distingue GHW1 (de 28 à 50 mètres) et GHW2 (au-delà de 50 mètres) en immobilier d’entreprise.

GHO : immeubles hôteliers destinés à l’hébergement touristique.

GHR : immeubles d’enseignement (écoles, universités).

GHZ : immeubles mixtes abritant plusieurs usages (bureaux + commerces, par exemple).

Chaque classe répond à des règles de sécurité adaptées à son activité et à la fréquentation de ses occupants.

Pourquoi une réglementation stricte ?

La réglementation IGH, définie par l’arrêté du 30 décembre 2011 et le Code de la Construction, répond à un enjeu majeur : la sécurité incendie et l’évacuation des occupants.

Au-delà de 28 mètres, les échelles des sapeurs-pompiers ne peuvent plus atteindre les étages. L’immeuble doit donc intégrer des dispositifs de sécurité renforcés dès sa conception.

Les obligations principales :

L’IGH doit être situé à moins de 3 km d’un centre de secours et isolé de 8 mètres minimum des bâtiments voisins. L’immeuble est divisé en compartiments étanches pour contenir le feu et la fumée. Chaque compartiment dispose de son propre système d’alarme et d’extinction.

Un service de sécurité incendie (agents SSIAP) doit être présent en permanence dans l’immeuble. Le nombre d’agents varie selon la surface et la classe du bâtiment.

Des contrôles techniques annuels sont obligatoires : installations électriques, désenfumage, alarmes, ascenseurs. Le propriétaire assume la responsabilité de ces vérifications.

Les impacts pour les entreprises

Aménager des bureaux dans un IGH implique des contraintes spécifiques que les entreprises doivent anticiper.

La distance entre chaque poste de travail et l’issue de secours la plus proche ne peut excéder 35 mètres. Chaque niveau doit être compartimenté avec des parois coupe-feu et des portes pare-flammes.

Les coûts d’occupation sont généralement plus élevés : charges de sécurité, maintenance renforcée, assurances majorées. Ces surcoûts s’expliquent par les équipements de sécurité sophistiqués et la présence permanente d’une équipe de surveillance.

En contrepartie, les IGH offrent souvent des prestations haut de gamme : vues panoramiques, équipements modernes, adresse prestigieuse. Ils sont prisés par les grandes entreprises qui y voient un symbole de rayonnement.