Depuis 2019, le décret tertiaire impose à tous les immeubles tertiaires de plus de 1 000 m² une trajectoire de réduction énergétique stricte. Première grande échéance : 2030.
Comment savoir si votre bâtiment est concerné ? Quelle année prendre comme référence ? Que faire concrètement pour atteindre les −40 % en 2030 sans engager des travaux disproportionnés ? Et surtout, qui déclare quoi quand on est plusieurs locataires sous le même toit ?
On l’appelle aussi DEET (Dispositif Éco-Énergie Tertiaire), décret de rénovation tertiaire ou simplement loi Élan. Peu importe le nom retenu, ce sont les mêmes obligations qui s’imposent à vous depuis 2019.
Ce guide pratique cadre le sujet en s'appuyant sur les chantiers d'aménagement de bureaux professionnels où Isospace accompagne ses clients dans la mise en conformité : définition, seuils, calendrier OPERAT, sanctions et leviers d'action concrets.
Décret tertiaire : qu’est-ce que c’est ?
Dispositif DEET : définition
L’acronyme « DEET » s’utilise pour évoquer le « Dispositif Éco-Énergie Tertiaire ».
DEET, dispositif éco-énergie tertiaire, décret tertiaire, décret de rénovation tertiaire… Tous ces intitulés se réfèrent à la même chose : le décret n°2019-771 du 23 juillet 2019 (source). Ce texte réglementaire s’inscrit dans le cadre de la loi Élan (article 175) pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique en France.
Dans un contexte où la transition écologique est devenue capitale, le Dispositif Éco-Énergie Tertiaire impose une obligation forte : réduire la consommation d’énergie dans les immeubles tertiaires, qui représentent à eux seuls plus d’un tiers de la consommation énergétique du secteur du bâtiment en France (source).
DEET : quelles obligations ?
Le DEET impose deux grandes catégories d’obligations aux assujettis :
- Une obligation de résultat : réduire la consommation d’énergie finale des bâtiments tertiaires de −40 % en 2030, −50 % en 2040 et −60 % en 2050, par rapport à une année de référence librement choisie (au plus tôt 2010).
- Une obligation de déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l’ADEME (source).
En complément, le décret tertiaire impose de respecter des seuils maximums de consommation exprimés en kWh par mètre carré et par an, fixés par arrêté pour chaque catégorie d’activité.
Qui est concerné par les obligations du décret tertiaire ?
Ce décret vise l’ensemble des acteurs qui gèrent des locaux professionnels, commerciaux et industriels, dans le secteur privé comme dans le public.
Parmi les types d’immeubles concernés, on peut citer les :
- Bureaux ;
- Bâtiments d’enseignement (écoles, collèges, lycées, universités…) ;
- Structures médico-sociales ;
- Locaux commerciaux ;
- Établissements de tourisme et de loisirs (hôtels, restaurants, résidences de tourisme, campings, villages vacances, auberges…) ;
- Entrepôts et autres sites logistiques ;
- Salles de spectacle ;
- Équipements sportifs ;
- Aéroports, gares et autres lieux de transit…
Les obligations du décret tertiaire s’appliquent uniquement aux constructions neuves et existantes de 1 000 m² et plus :
- Bâtiments tertiaires dans leur ensemble ;
- Parties d’immeubles à usage mixte, dont une surface de 1 000 m² ou plus est exploitée pour des activités tertiaires ;
- Ensembles de bâtiments sur un seul domaine foncier accueillant des activités marchandes et non-marchandes.
Quelques exceptions existent toutefois, notamment pour les lieux de culte et ceux qui hébergent des activités de défense, de sécurité civile et sécurité intérieure. Les constructions provisoires sont également exclues du Dispositif Éco-Énergie Tertiaire.
Quels sont les objectifs chiffrés du décret tertiaire ?
Pour atteindre ses objectifs, le décret tertiaire propose deux méthodes de calcul au choix de l’assujetti, qui peut basculer de l’une à l’autre selon la décennie. Cette flexibilité est un point souvent mal compris ; nous la détaillons ci-dessous (source : FAQ OPERAT).
La méthode « valeur relative » (Crelat)
Avec cette méthode, l’assujetti s’engage à réduire sa consommation d’énergie finale par rapport à une année de référence qu’il choisit librement, à condition que celle-ci soit postérieure à 2010 et antérieure à 2020. La consommation de cette année doit être pleinement représentative (12 mois d’activité normale, hors période Covid pour les années 2020-2021).
Les objectifs sont alors :
- −40 % en 2030 ;
- −50 % en 2040 ;
- −60 % en 2050.
La méthode « valeur absolue » (Cabs)
Plutôt que de viser un pourcentage de baisse, l’assujetti respecte un seuil maximal de consommation en kWh/m²/an, fixé par arrêté pour chaque sous-catégorie d’activité (bureaux, commerces de détail, hôtellerie, enseignement…). Cette méthode favorise les bâtiments déjà performants : pour un immeuble neuf à haute performance, elle peut être atteinte sans travaux supplémentaires.
Les seuils Cabs sont publiés au Journal officiel par arrêtés sectoriels successifs (dits « arrêtés Valeurs Absolues »), avec un horizon 2030 puis 2040 et 2050. Pour les bureaux, par exemple, le seuil 2030 a été fixé par l’arrêté du 24 novembre 2020 (source).
Calendrier : les dates clés à retenir
Le décret tertiaire impose un calendrier strict, avec une déclaration annuelle obligatoire et trois grandes échéances de réduction. Voici la synthèse à connaître :
| Échéance | Obligation |
|---|---|
| 30 septembre de chaque année | Déclaration sur OPERAT des consommations énergétiques de l’année N-1 |
| Année de référence (au plus tôt 2010) | Déclaration des consommations de l’année de référence retenue (méthode Crelat) |
| 2030 | −40 % de consommation d’énergie finale (ou seuil Cabs respecté) |
| 2040 | −50 % de consommation d’énergie finale (ou seuil Cabs respecté) |
| 2050 | −60 % de consommation d’énergie finale (ou seuil Cabs respecté) |
Comment déclarer sa consommation sur OPERAT ?
La plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME, est l’outil officiel de suivi des consommations énergétiques des bâtiments tertiaires. Chaque assujetti doit créer un compte sur operat.ademe.fr (source), déclarer ses bâtiments et y reporter chaque année les consommations de l’exercice précédent, avant le 30 septembre.
Les étapes de la déclaration annuelle
- Création du compte OPERAT et identification du référent assujetti (propriétaire et/ou locataire selon répartition contractuelle).
- Description du patrimoine : déclaration des bâtiments, surfaces, sous-catégories d’activité.
- Saisie de l’année de référence (méthode Crelat) ou validation du seuil cible (méthode Cabs).
- Déclaration annuelle des consommations par énergie (électricité, gaz, fioul, réseau de chaleur, etc.) avant le 30 septembre.
- Restitution OPERAT : la plateforme génère une attestation annuelle et calcule l’écart à l’objectif.
Les pièces à préparer
Pour fluidifier la déclaration, il est recommandé de centraliser en amont :
- Les factures d’énergie de l’année à déclarer (12 mois roulants) ;
- Les relevés de compteurs par énergie et par bâtiment ;
- La surface plancher de chaque bâtiment et de chaque sous-catégorie d’activité ;
- Les éventuels justificatifs de modulation (volume d’activité atypique, travaux de gros œuvre, etc.).
Quelles sanctions en cas de non-respect ?
Le DEET est assorti d’un dispositif de contrôle gradué, prévu par le Code de la construction et de l’habitation (source). En cas de non-respect des obligations, la procédure est la suivante :
- Mise en demeure de l’assujetti par le préfet ;
- À défaut de régularisation sous 3 mois, publication du nom de l’entreprise défaillante sur un site internet de l’État (logique de name and shame) ;
- Amende administrative en cas de récidive : jusqu’à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale.
Comment se mettre en conformité ?
Le DEET vise les mêmes objectifs que les obligations de DPE et d’audit pour les logements en vente : réduire la consommation d’énergie dans les locaux pour faire baisser l’empreinte carbone et faire émerger un parc immobilier plus écoresponsable. Le dispositif éco-énergie tertiaire vise donc la sobriété énergétique des bâtiments tertiaires.
Pour une bonne mise en œuvre du décret tertiaire, quatre leviers complémentaires se combinent généralement :
- Auditer la performance énergétique des locaux (audit énergétique réglementaire ou bilan carbone) pour identifier les postes les plus consommateurs (voir notre guide des économies d’énergie en bureaux) ;
- Remplacer les installations énergétiques par des dispositifs plus efficaces : chauffage, climatisation, éclairage LED avec détection de présence, eau chaude sanitaire ;
- Rénover les locaux pour les rendre plus performants : travaux d’isolation thermique (toiture, façades, menuiseries), GTB (gestion technique du bâtiment) ;
- Engager une politique de bonnes pratiques et de pilotage incitant les collaborateurs à réduire leur consommation : extinction systématique, consignes hivernales/estivales, sensibilisation interne.
Concrètement, la prise en compte des objectifs du DEET doit permettre une baisse durable de la consommation d’énergie finale. Les objectifs du décret tertiaire sont un véritable levier en faveur de la transition énergétique, avec un fort impact sur les émissions de CO₂ générées à l’échelle nationale.
FAQ : décret tertiaire
Quelle est la date limite pour déclarer sa consommation sur OPERAT ?
La déclaration annuelle des consommations énergétiques de l’année N-1 doit être effectuée sur OPERAT avant le 30 septembre de chaque année. Cette date concerne tous les assujettis, propriétaires comme locataires.
Le décret tertiaire s’applique-t-il aux bâtiments de moins de 1 000 m² ?
Non. Le seuil de 1 000 m² s’applique à l’ensemble du bâtiment ou de l’unité foncière. En revanche, dès lors qu’un bâtiment dépasse ce seuil cumulé, tous ses occupants sont concernés, même ceux qui n’occupent qu’une fraction de la surface.
Peut-on changer d’année de référence après l’avoir déclarée ?
Oui, mais sous conditions strictes : il faut justifier d’un événement modifiant durablement l’usage du bâtiment (changement d’activité, travaux lourds, modification du périmètre). La modification doit être motivée dans OPERAT.
Quelle différence entre méthode Crelat et méthode Cabs ?
La méthode Crelat (valeur relative) impose un pourcentage de réduction par rapport à une année de référence. La méthode Cabs (valeur absolue) impose un seuil maximal en kWh/m²/an, indépendamment de l’historique du bâtiment. Les bâtiments déjà performants ont intérêt à la méthode Cabs ; les bâtiments énergivores partent souvent en méthode Crelat.
Qui est responsable de la déclaration : propriétaire ou locataire ?
Le décret rend les deux co-responsables, mais la répartition pratique des obligations (déclaration, travaux, suivi) est précisée dans l’annexe environnementale du bail commercial. À défaut, c’est généralement au locataire de déclarer ses consommations d’exploitation, et au propriétaire d’engager les travaux de gros œuvre.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?
En cas de non-respect, l’assujetti reçoit d’abord une mise en demeure du préfet. À défaut de régularisation, son nom est publié sur un site internet de l’État. En cas de récidive, une amende administrative pouvant aller jusqu’à 7 500 € (personne morale) ou 1 500 € (personne physique) peut être prononcée.
Isospace vous accompagne dans votre mise en conformité
Vous êtes propriétaire ou locataire d’un bâtiment tertiaire de plus de 1 000 m² ? Atteindre les −40 % en 2030 ne se résume pas à un audit énergétique : c’est aussi du space planning, du choix de mobilier, de l’éclairage et un vrai pilotage des usages.
Avec 28 ans d’expérience et 3 500 projets livrés, les équipes Isospace vous accompagnent de la conception à la réalisation : audit, scénarios d’aménagement, travaux de rénovation et choix du mobilier qui respecte vos cibles DEET.
